NBR 16.280 pacificou entendimento sobre direitos e obrigações de proprietários, síndicos e administradoras durante a reforma de unidades autônomas

* José Roberto Graiche Júnior

O rápido crescimento vertical das cidades, aliado ao desgaste natural de algumas construções, faz das obras em condomínios um acontecimento comum e permanente na rotina dos moradores. Nos últimos anos, as reformas vêm ganhando força como estratégia para tornar um imóvel mais atraente, moderno e valorizado.  Acrescente a essa tendência os novos hábitos de uma sociedade que demanda mais praticidade e qualidade de vida, além das expectativas de retomada econômica do mercado imobiliário. Não é exagero dizer que vamos precisar lidar com reformas mais frequentes, abrangentes e complexas. 

Embora seja um direito dos moradores, as reformas e adaptações nos apartamentos devem seguir os procedimentos técnicos previstos em lei. Em abril de 2014, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou um conjunto de diretrizes para regular e orientar as reformas em edificações. A NBR 16.280, como ficou conhecida, foi acompanhada de perto pelas entidades do setor e passou por adaptações até entrar em vigor, em setembro de 2015. A principal preocupação era delimitar de forma mais clara as responsabilidades dos moradores, síndicos e administradoras durante a reforma. Apesar de não ter caráter de lei, o cumprimento da norma é obrigatório dentro de qualquer condomínio do Brasil.  

O morador deve formalizar ao condomínio um aviso de realização da obra, fornecendo o projeto assinado por um responsável técnico. O documento deve conter garantias de que a intervenção não oferece riscos para a estrutura do prédio e para as instalações comuns. Em reformas mais complexas, o condomínio pode até exigir a contratação de um laudo próprio de segurança, assinado por outros profissionais. Já as reformas menores e manutenções como pintura e troca de piso dispensam essa formalidade, mas ainda dependem de uma boa comunicação entre morador e condomínio.

O síndico, por sua vez, fica responsável por receber e arquivar a documentação, garantindo que o controle dos processos da obra possa ser futuramente consultado por proprietários, engenheiros, construtores e incorporadores. É seu dever ainda monitorar a reforma e tomar as ações necessárias caso suspeite de algum risco iminente. Para isso, pode contar sempre com o suporte da administradora.

Quase quatro anos após a implementação da NBR 16.280, é consenso afirmar que o mercado já assimilou bem as novas determinações, principalmente em grandes centros, como São Paulo. A normatização vem cumprindo seu papel, assegurando grandes avanços na gestão e manutenção das propriedades, evitando sobretudo que obrigações indevidas recaiam sobre condomínios, síndicos e administradoras.

Conflitos e discordâncias podem continuar existindo como parte natural da rotina de um condomínio, mas hoje estão muito mais restritas à parte operacional da reforma.  Regras para subida e descida de materiais, respeito a um limite tolerável de barulho e limpeza das áreas comuns podem e devem ser acompanhadas de perto pelo síndico e zelador. O mais importante, porém, é garantir que os problemas não afetem a execução dos projetos e não interfiram na segurança dos moradores.

Para minimizar os conflitos operacionais, recomenda-se que o condomínio defina, em assembleia geral, um regulamento específico para a execução de reformas nas unidades autônomas. Esse regimento não se sobrepõe e não interfere nas regras já determinadas pela NBR 16.280, mas pode ajudar a esclarecer aos moradores os direitos e deveres do proprietário e do empreendimento.

* Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)