Segundo amostragem de pesquisa realizada pela AABIC, 64% dos empreendimentos que votam o assunto em assembleia decidem pela proibição da prática

São Paulo, 11 de Março - Pesquisa realizada pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) destaca que o aluguel de imóveis por aplicativos, como Airbnb e Booking.com, vem ganhando relevância nas discussões em assembleias de condomínios residenciais, com votações contrárias à locação via apps. Segundo amostra coletada pela entidade, entre os condomínios que levaram o tema à votação em assembleia, 64% decidiram decretar a proibição de locação das propriedades via aplicativos de hospedagem, enquanto 36% optaram por liberar.

O levantamento foi feito com base na pesquisa “Hospedagem Colaborativa em Condomínios”, realizada em novembro de 2018, com 77 empresas associadas à AABIC, que administram 16 mil condomínios no Estado de São Paulo, correspondendo a 60% do total de empreendimentos registrados no Estado.

Das 77 administradoras ligadas à entidade, 14 empresas responderam à pesquisa, abrangendo amostra total de 3.800 condomínios de todo o Estado. Dessa amostra, 147 condomínios já debateram a proibição ou liberação dos aplicativos de hospedagem em assembleias de moradores - 44 deles votaram pela proibição, 25 decidiram pela liberação, enquanto os demais não tomaram a decisão de proibir ou liberar os aplicativos. Os empreendimentos que proibiram os aplicativos estão concentrados, sobretudo, nas regiões Sul e Oeste da capital paulista, que atraem número significativo de turistas de negócios e em férias pelas facilidades e serviços ofertados.

Segundo o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Junior, a principal queixa dos condomínios que justificaram a votação do tema em assembleias é a falta de segurança. “Outras alegações que explicam o veto envolvem perturbação de sossego, falta de funcionários para receber os hospedes, mau uso das áreas comuns e desrespeito a outras normas do regulamento interno”, diz Graiche.

Proibição x Liberação

Para proibir a locação por aplicativos, alguns condomínios alegam que possuem uma estrutura exclusivamente residencial, não comercial. Esses empreendimentos estão fundamentados no Artigo 3º do Decreto 84.910, que define a locação de diárias em um apartamento como característica essencial de serviços de hospedagem, como hotéis, flats e pensões. O artigo pontua que é proibido explorar meios de hospedagem sem um registro na Empresa Brasileira de Turismo (Embratur), ou seja, a locação via aplicativo dá margem a uma mudança significativa na destinação do imóvel, de residencial para comercial.

Para os defensores da hospedagem colaborativa, no entanto, a locação por temporada que não excede 90 dias já está prevista na lei 8.245 como um direito do proprietário. Entretanto, mesmo os condomínios que permitem essa modalidade impõem algumas condições. Na pesquisa, algumas administradoras citaram que os condomínios passaram a exigir o cadastro prévio de todos aqueles que vão ocupar o imóvel. Outros condomínios impuseram limite de pessoas por apartamentos, prazos de permanência e a obrigatoriedade de constar no contrato regras sobre uso de elevadores, descarte de lixo, circulação de animais, barulho, entre outras.

Na justiça

O levantamento da AABIC mostrou ainda que seis locatários entraram com ação judicial contra os condomínios pelo direito de continuar anunciando seus imóveis nos aplicativos. Dessas ações, quatro foram julgadas favoráveis aos condomínios e apenas uma em favor do morador. Até a data deste informativo, uma outra ação segue pendente de decisão.

Segundo a AABIC, não há uma Lei Federal ou jurisprudências bem definidas para a locação de imóveis por apps no Brasil. Para que as decisões em condomínios tenham alguma legitimidade perante a justiça, a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) recomenda que a determinação final seja tomada com o consentimento da maioria absoluta de todos os condôminos (50% + 1). Já a AABIC sugere que a decisão reflita a vontade de 2/3 (67%) de todos os moradores, o que possibilita uma alteração na própria Convenção Condominial.

Graiche Júnior ainda avalia que os condomínios devem se preparar para adaptações na infraestrutura e na rotina de funcionamento em caso de aumento na circulação de hóspedes. Pode ser necessário, por exemplo, contratar mais funcionários e melhorar os sistemas de segurança. “Deve ser considerado ainda um aumento do consumo de água, energia elétrica e gás, elevando o valor do condomínio”, pondera.

Enquanto a situação é discutida, tramita no Senado o projeto de lei 748/2015, que altera a lei do inquilinato para atualizar o regime da locação para temporada, disciplinando a atividade de compartilhamento de imóveis residenciais por internet ou aplicativos. A expectativa é que alguns casos mais antigos cheguem em breve ao STF, dando ao tema, finalmente, alguma jurisprudência definitiva.

Sobre a AABIC

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) é uma entidade com 40 anos de atuação na formação qualitativa do mercado de administração e locação de imóveis. Com 77 empresas associadas, que respondem por 110 mil funcionários empregados, as associadas à AABIC administraram atualmente 16 mil condomínios, onde moram mais de 5,1 milhões de pessoas. Fundada em 1978, a AABIC busca cumprir com excelência e rigor sua principal missão: orientar a administração de bens imóveis e condomínios em suas atividades. Com gestão voltada para o aperfeiçoamento contínuo da qualidade dos serviços de orientação e treinamento, a associação trabalha pela valorização do segmento no mercado imobiliário.