Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) explica a composição da cota condominial, os desafios da inadimplência e os impactos da gestão nos custos e no valor dos imóveis

A expansão dos condomínios nos médios e grandes centros urbanos tornou a vida em ambiente coletivo uma realidade cotidiana para milhões de brasileiros, trazendo benefícios, responsabilidades e custos que nem sempre são plenamente compreendidos pelos moradores. Nesse contexto, o debate sobre o custo condominial se mostra necessário e oportuno, sobretudo para esclarecer conceitos, evitar interpretações simplificadas e contribuir para uma compreensão mais precisa sobre como essas despesas são formadas e qual o seu papel na manutenção e no equilíbrio da vida coletiva, como analisa o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate.

“Começando pelo que parece simples e desimportante, a terminologia para tratar a contribuição do condômino é na verdade um ponto crítico para sua interpretação. Na imprensa, mídias sociais e mesmo nas conversas diárias e debates em assembleias, a contribuição condominial é tratada corriqueiramente como ‘taxa de condomínio’, o que é uma impropriedade técnica e produz efeito cognitivo negativo, com ar de imposição ou que não traz contrapartida equivalente”, explica.

As taxas são tributos e são cobradas pelo Poder Público pelo exercício do poder de polícia (fiscalização, ordenação, higiene, segurança, entre outros) ou da prestação de serviços específicos (como coleta de lixo, licenciamento de veículos, emissão de documentos), o que não guarda nenhum tipo de similaridade com a cota condominial, ressalta Anauate. “O custo de condomínio é composto exclusivamente pela parcela das despesas comuns referentes à operação, manutenção, consumo, segurança e conservação do patrimônio coletivo, cabível a cada unidade autônoma, cobrada por rateio baseado nas frações ideais ou critérios previstos na Convenção”, fala. “Este rateio é o resultado da divisão entre as unidades da previsão orçamentária elaborada pela administradora e pelo síndico, apresentada e aprovada pelos condomínios em assembleia para cada exercício”, completa.

Condomínio é custo de manutenção de patrimônio

O presidente da AABIC pontua que a equiparação criativa da cota de condomínio a um “aluguel do proprietário” também é um conceito de difícil interpretação, pois ignora a lógica do regime de propriedade em condomínio e sua natureza jurídica.

“Não se paga condomínio para usufruir do imóvel de terceiros, mas apenas para cuidar, conservar e operar um bem imóvel de forma compartilhada com os demais coproprietários. De fato, o condomínio é um custo obrigatório, uma vez que toda propriedade exige manutenção contínua para se manter operacional, evitar degradação e preservar valor, em condomínio ou não, em edifícios, casas, lojas ou galpões comerciais”, fala.

Inadimplência não é uma equação de variável única

A inadimplência no rateio condominial é um desafio para a gestão de recebimentos e fluxo de caixa. Porém, Anauate salienta que a maioria dos condomínios já conta com uma operação financeira adaptada às características de sua experiência com atrasos e inadimplência. “Quando as receitas não são recebidas integralmente, o condomínio tem somente duas opções para honrar com as despesas mensais: utilizar saldos de contas de reserva provisoriamente, ou aumentar o rateio proporcionalmente de forma que o volume de unidades pagantes seja suficiente para arcar com 100% dos custos”, diz.

Ele acrescenta que a inadimplência é um fator que deve ser acompanhado de perto por uma boa gestão e parceria entre administradora e síndico. O presidente da AABIC complementa, ainda, que em condomínios com grande incidência de atrasos, as cotas pagas em atraso passam a compor o cenário econômico-financeiro tanto na quebra de caixa (não pagamento), quanto na recuperação de créditos de cotas de meses anteriores.

“O eventual aumento da inadimplência não se define por fatores isolados e pode ser resultado de fatores interligados que oneram o custo de condomínio ou restringem o orçamento dos condôminos, como pressão inflacionária de custos essenciais (energia, água, pessoal, manutenção); reajuste de contratos e aumento de exigências legais; desemprego, endividamento e instabilidade de renda; e até falhas de planejamento financeiro individual”, destaca. “Reduzir essa equação a um único fator não é razoável e simplifica excessivamente um fenômeno complexo e inerente ao orçamento da família brasileira, que exige análise mais atenta”, completa.

Áreas comuns, gestão qualificada e outros componentes do resultado

Quando a análise envolve esses itens, no caso das áreas comuns diferenciadas, é fato que elas aumentam os custos. Boa parte dos condomínios mais modernos é concebida com áreas e facilidades que atendem aos moradores e suprem necessidades de conveniência, bem-estar e segurança. Esta tendência se fortaleceu com os condomínios-clube e perdura em todos os formatos de empreendimentos, desde os condomínios de estúdios compactos até aqueles de padrão diferenciado. A manutenção, limpeza e reposição de mobiliário e equipamentos destes locais precisam estar abrangidos pelo orçamento anual.

“Porém, geralmente os empreendimentos com estas características são concebidos com maior quantidade de unidades, o que colabora sensivelmente para a acomodação na divisão das despesas. Muitos condomínios de grande porte, mesmo de alto padrão com maior número de unidades, conseguem diluir melhor seus custos do que edifícios menores com estrutura mínima de áreas e equipamentos comuns, frequentemente capturados na armadilha de alto custo, restrição de rateio para melhorias e alta inadimplência”, diz.

Anauate também comenta a tendência de migração de apartamentos para casas de rua. “É sabido que nos grandes centros, a multiplicação de condomínios é impulsionada por fatores inquestionáveis, como segurança; serviços compartilhados e conveniência; melhor gestão de áreas comuns; valorização patrimonial; qualidade de vida e organização coletiva. Sugestões de que as pretensas dificuldades ou o alto custo das despesas condominiais estejam contribuindo para esta tendência nos parece um fato isolado da realidade urbana brasileira”.

O presidente da AABIC destaca que, diante do maior porte e complexidade dos empreendimentos, muitos deles com arrojos e inovações como setores residenciais e comerciais, fachada ativas, formato de cálculo diferenciado para o rateio de despesas e gestão múltipla, o mercado de sindicatura profissionalizada cresceu de forma acelerada nos últimos anos, e é formado em grande parte por ex-síndicos condôminos, profissionais de carreira corporativa e profissionais liberais.

“A ideia de que os síndicos moradores possam entregar uma gestão ‘amadora’ é um tratamento inadequado para com as milhares de pessoas que dedicam tempo, energia e responsabilidade à gestão de seus edifícios. Muitos dos síndicos condôminos atuam com elevado nível de profissionalismo e comprometimento, e contam com a assessoria permanente das administradoras de condomínios, que fornecem suporte contábil, jurídico, financeiro e operacional”, frisa.

Redução de custos

Para Anauate, o debate sobre a otimização dos custos condominiais e do custo da moradia é legítimo e necessário. “O condomínio é um dos ecossistemas socioeconômicos mais bem geridos em nossa economia, permitindo que as deliberações da maioria prevaleçam e que as atribuições de gestão e as providências sejam delegadas ao síndico, conselho e administradora, que trabalham em conjunto para trazer à mesa os planejamentos e pontos de decisão para avaliação objetiva, aprovação e implementação”, fala.

Um imóvel com alto valor de cota condominial, sem uma contrapartida evidente, é naturalmente comparado a outros imóveis, e vai de fato se converter em um ativo com menos liquidez, podendo observar perda de valor patrimonial.

“O orçamento equilibrado para cada empreendimento deve ser um ponto de discussão permanente, mas que poderia ser sensivelmente facilitado com melhores condições de segurança nas cidades e maior contribuição dos moradores na gestão das áreas comuns e respeito às regras de convivência, já que a fatia de custos com pessoal (portaria, zeladoria, limpeza) representa entre 55% e 65% do custo fixo de um condomínio. Há soluções e inovações tecnológicas e digitais que podem ser incorporadas à operação do condomínio e podem, no médio prazo, substituir custos e estruturas de despesas obsoletos, mas dependem em grande parte da disposição dos condomínios em enfrentar desafios de custo-benefício, conforto e segurança”, afirma.

Ele lembra que as questões de desvios de verbas e corrupção têm muito menos espaço atualmente, e o ambiente condominial adequa-se gradualmente a regras básicas de compliance, sigilo e governança, suficientes para enxergar algumas nuances da administração condominial como um modelo a ser seguido por empreendimentos privados e públicos.

“A cota condominial é o instrumento que viabiliza a vida coletiva em propriedade compartilhada, um modelo que, com todos os seus desafios, tem se mostrado essencial para o desenvolvimento urbano e a qualidade de vida nas cidades brasileiras”, observa.

Critérios de rateio

Em outro ponto, envolvendo recentes decisões judiciais específicas, Anauate salienta que cabe abordar uma discussão que vem se tornando polêmica e que trata da divisão proporcional das despesas entre as unidades, situação usualmente verificada em unidades de cobertura e apartamentos com diferentes tamanhos.

Em um condomínio, cada proprietário não é titular apenas de sua unidade autônoma, mas é coproprietário do terreno e das partes comuns da edificação: estrutura, fachada, elevadores, instalações, garagens, áreas de lazer e equipamentos coletivos. A copropriedade, contudo, não é igualitária e é definida pela fração ideal da unidade, proporção estabelecida na incorporação imobiliária e no quadro de distribuição das áreas do empreendimento.

“Em termos jurídicos e patrimoniais, a fração representa a equivalência do direito de propriedade das unidades em relação ao patrimônio comum, lógica jurídica consolidada e característica da propriedade em condomínios. O ‘igual uso das áreas comuns’ não é o critério ideal para embasar o rateio de despesas, mas sim a titularidade sobre o bem comum, pois o condomínio não pode ser equiparado a um ente prestador de serviços, mas sempre como uma estrutura jurídica da copropriedade imobiliária”, explica.

O presidente da AABIC ressalta que não há impedimento para que um condomínio, por deliberação pelo quórum legal, adote excepcionalmente outro critério de rateio. A despeito dessas situações, a regra geral consagrada pelo Código Civil e pela prática condominial brasileira é o rateio proporcional à fração ideal, com o condão de refletir com fidelidade a proporção do direito de propriedade individual sobre o bem comum.

“São várias as nuances da vida em condomínios, que expõem e estimulam o debate de ideias e interpretações a respeito de questões cotidianas e que impactam a vida de milhares de pessoas. Porém, após tantos anos como participante desse ecossistema, a riqueza de temas e a potencial polêmica inerente a cada um deles, ainda causa espanto, e admiração pelos administradores e síndicos imbuídos da capacidade de cuidar do patrimônio de tantos brasileiros, que muitas vezes desconhecem a abrangência e a complexidade inerente a esta gestão”, conclui.

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Legenda: AABIC explica como as despesas do custo condominial são formadas e qual o papel na manutenção e no equilíbrio da vida coletiva

SOBRE A AABIC - Fundada em 1978, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) busca cumprir, com excelência e rigor, sua principal missão: orientar as administradoras de bens imóveis e condomínios em suas atividades e na formação qualitativa do mercado de administração e locação de imóveis. Com gestão voltada para o aperfeiçoamento contínuo da qualidade dos serviços de orientação e treinamento, a associação trabalha pela valorização do segmento no mercado imobiliário. Atualmente, a entidade congrega as maiores administradoras de condomínios do País, que juntas são responsáveis por 53% de todos os condomínios só na Grande São Paulo, com 1.100.000 unidades e cinco milhões de moradores e usuários. As associadas da AABIC são responsáveis pelo emprego de 115 mil pessoas no setor, contabilizando os funcionários de operação nas empresas até o contingente de colaboradores contratados para executar as rotinas dos condomínios.

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