Questionado por muitos moradores, valor do condomínio envolve diversas variáveis e depende de uma boa previsão orçamentária

*Omar Anauate

É comum e compreensível que moradores de condomínios questionem e até desconfiem dos valores das taxas condominiais. Afinal, praticamente todo mundo tem um amigo, primo ou tia residindo em uma superestrutura com piscina, academia e outras comodidades pagando mais barato por isso. Nesse assunto rodeado por inferências, achismos e suposições sem fundamento, cabe admitir que falta aos condôminos iniciativa para conhecer mais a fundo a dinâmica de custos de um condomínio. Nunca é demais ficar por dentro de quais despesas de fato pesam no boleto e o que pode ser feito para amenizar os gastos.

Para se ter uma ideia, os gastos com pessoal, encargos e benefícios respondem, sozinhos, por 62% das despesas condominiais no estado de São Paulo. Assim aponta o último Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (IPEVECON), medido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Quase 2/3 da verba, portanto, é destinada a folha de pagamento dos funcionários, sejam eles próprios ou terceirizados.

Os gastos com água e energia das áreas comuns correspondem a 12% do total, enquanto os contratos de manutenção de portões, elevadores, geradores, interfones, câmeras e outros equipamentos chegam a 6,5%. Despesas administrativas com bancos, cartórios, Correios e honorários para a administradora alcançam 8,65%. Já os demais gastos eventuais com pintura, limpeza, uniformes e lanches para funcionários ficam em 7,5%.

Outro ponto que também impacta diretamente no valor do condomínio é o número de unidades. O IPEVECON mostra que os edifícios com menos unidades por andar, onde os apartamentos chegam a ter quatro dormitórios, apresentam taxas condominiais até cinco vezes mais elevadas em relação aos prédios com apartamentos mais compactos, de um ou dois quartos. 

Ainda que o condômino tenha o direito de questionar os valores e reivindicar cobranças mais brandas, é preciso entender que a taxa condominial representa, antes de tudo, um rateio de despesas, não uma fonte de arrecadação extra. A verba ordinária, aprovada em assembleia para pagar as contas do mês, tende sempre a ser um valor justo e adequado à estrutura do condomínio.

A previsão orçamentária

Toda boa gestão de gastos de um condomínio passa por um rígido processo de análise para decidir como o dinheiro arrecadado será usado durante o ano seguinte, a chamada previsão orçamentária. O processo é feito pela administradora com base no perfil de cada empreendimento, reunindo informações de tudo que foi gasto nos últimos 12 ou até 24 meses na tentativa de antecipar as despesas futuras. A previsão é o alicerce para a atualização do valor da taxa condominial. 

Até mesmo a inadimplência deve ser considerada. Se algumas unidades não pagam em dia, o déficit deve entrar na previsão. Cabe acompanhar a inadimplência ao longo do ano, evitando que a mesma saia do controle e impacte negativamente os condôminos que estão honrando seus compromissos.

Uma previsão orçamentária bem feita passa por um trabalho conjunto entre a administradora e o síndico, responsável por apresentar cada ponto do levantamento na assembleia de moradores de forma didática, clara e objetiva. É sempre indicado entregar o material aos condôminos alguns dias antes da reunião, dando-lhes tempo para absorver as informações.  O mais importante neste momento é não ceder a pressões para cortar itens importantes, ou mesmo cair na tentação de assumir uma postura populista, prometendo benfeitorias e valores que não refletem a realidade do condomínio. Satisfeitos com o imediatismo, alguns síndicos chegam a induzir os moradores a rejeitar a previsão, postura que pode deixar o empreendimento em apuros no futuro.

Para cada item de despesas, existem ações mais seguras e responsáveis a serem adotadas pelo condomínio. Para controlar os gastos mais pesados, envolvendo folha de pagamento, vale rever a escala de folgas e horas extras. Uma boa alternativa é implementar tecnologias de atendimento remoto, como portaria digital. Para reduzir a conta de energia, empreendimentos instalam lâmpadas de led e sensores de movimento em áreas com pouco fluxo de pessoas. Para diminuir os gastos com água existem campanhas educativas, captação da chuva e reuso. Reavaliar e firmar bons contratos com empresas também ajuda a mitigar as despesas com manutenção.

* Diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC)