Para Associação, proposta emergencial criada por circunstâncias do Coronavírus intervém em autorregulação e gera desequilíbrio no mercado de locação
São Paulo, Abril de 2020 – O Projeto de Lei n° 1179, que institui normas de caráter transitório nas relações jurídicas durante o período da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), tem alto poder para tumultuar as negociações entre proprietários e inquilinos e gerar verdadeiro caos no mercado de locação. A avaliação é da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado, sobre o Artigo 10, do Capítulo das Locações de Imóveis Urbanos, que foi retirado pelo senador Antonio Anastasia, idealizador do PL.
O artigo previa a suspensão total ou parcial do pagamento dos aluguéis de imóveis residenciais, com vencimento previsto a partir de 20 de março a 30 de outubro. Segundo o PL, deveriam ser beneficiados pela regra de transição os locatários que sofressem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, por força da crise pandêmica provocada pelo Coronavírus. O Projeto de Lei também previa que, na hipótese da suspensão do pagamento, os aluguéis vencidos deveriam ser pagos em parcelas, cada qual correspondente a 20%, a partir de 30 de outubro deste ano.
A AABIC esclarece que o mercado imobiliário já tem maturidade e é suficientemente autorregulado para que proprietários e inquilinos negociem os valores dos contratos sem intervenção do poder público. “Os acordos realizados até agora provam que o mercado não precisa de intervenção, nem de novas regras. Normas como as previstas no PL do senador Antonio Anastasia vão só trazer instabilidade numa relação que está equilibrada”, avalia José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC.
Para o dirigente, o histórico de intervenção do poder público no mercado de aluguéis brasileiro demonstra que tanto proprietários como inquilinos saem perdedores, com demora significativa na retomada do desenvolvimento do setor.
“A intervenção do poder público em contratos e na relação entre proprietário e inquilino sempre criou insegurança jurídica, falta de credibilidade no mercado, com consequências para o setor como um todo”, avalia Graiche Júnior, ao observar as consequências negativas provocadas por crises econômicas em governos anteriores, que interferiram em taxas de reajustes de locação ou retomada de imóveis.
Nesses cenários, diz o presidente da AABIC, o ideal é que o mercado se autorregule. “Precisamos tomar cuidado para não desequilibrar os direitos, preservando um lado só, o inquilino ou proprietário. Temos como exemplo a recente crise econômica que passamos nos últimos anos: o mercado se acomodou nos preços e nas relações, sem a interferência do poder público”, diz. Segundo Graiche Júnior, as negociações tratadas por proprietários e inquilinos desde o início do isolamento social, com o acirramento da crise da pandemia, já preveem descontos nos valores do aluguel, além de parcelamentos, entre outras medidas.
Dados apurados pela AABIC com uma amostra das empresas associadas à entidade também revelam que dos cerca de 10.260 imóveis mapeados – sendo 70% residenciais e 30% comerciais – até esta data (1º de Abril), 7,2% deles registram algum princípio de negociação. Os pedidos de negociação alcançaram percentual de 3,7% da amostra dos imóveis residenciais. Já no segmento comercial, os pedidos totalizaram 17,1% da amostragem.
Prejuízo para proprietários
No entendimento da AABIC, o PL impunha um sério desequilíbrio nas relações de mercado ao sacrificar os rendimentos dos locadores. A associação afirma que compreende os esforços do Poder Legislativo em criar condições para mitigar as excepcionalidades provocadas pela disseminação do coronavírus, mas rejeita que o ônus recaia inteiramente sobre os proprietários, que seriam, na prática, os principais responsáveis por financiar o projeto.
Segundo levantamento da AABIC, cada locador no Brasil possui, em média, 1,6 imóvel registrado. “A medida impactaria, sobretudo, pequenos proprietários, totalmente vulneráveis”, alerta Graiche Júnior. De acordo com o dirigente, grande parte dos proprietários tem o aluguel como a principal fonte de receitas ou usa a arrecadação mensal como complemento de renda e da aposentadoria. Para equilibrar o mercado, a AABIC propõe validade de negociação reduzida, mês a mês, por exemplo, para que o País tenha condições de avaliar o impacto da crise da pandemia na economia.
Além disso, diz Graiche, as medidas pensadas no PL também podem ter alto impacto negativo nas empresas de administração, com risco de demissões em massa no setor. Somente as 90 empresas associadas à AABIC empregam atualmente mais de 5 mil pessoas.
A Associação também alerta que o projeto deixa brechas ao não sinalizar se o acordo entre as partes precisa ser formalizado. A proposta, segundo a AABIC, sequer explicitava a necessidade de comprovação documental por parte dos locatários, já que o inquilino não seria obrigado a comprovar a redução de renda ou de jornada para solicitar a suspensão do pagamento do aluguel.