Em 11 de janeiro, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da FGV (Fundação Getúlio Vargas), lançou o IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, como mais uma opção de cálculo de preço no mercado imobiliário e que pode substituir o IGP-M nos contratos de aluguel.

Válido apenas para imóveis residenciais, o IVAR foi elaborado a partir de análise evolutiva de contratos de locação firmados em quatro capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O Índice está sendo tratado sob o acompanhamento de 10 mil contratos assinados entre inquilinos e proprietários dessas localidades.

Diante deste cenário, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC) pontua algumas observações sobre o novo IVAR e ressalta tópicos que podem ser analisados.

Inicialmente, a Associação observa que fazer um índice nacional baseando-se em apenas quatro localidades pode impactar em regiões que não refletem a mesma realidade, já que o mercado é extremamente amplo e muitas vezes possuem suas peculiaridades. A vista disso, sugere-se que ampliar a abrangência de estados refletiria ainda melhor a realidade do país inteiro.

Como exemplo, demonstra-se o Índice FipeZap – indicador da evolução dos preços do mercado imobiliário no Brasil – divulgado em janeiro, que evidencia uma evolução no valor dos aluguéis residenciais na ordem de 3,87% no âmbito nacional. Já nas capitais, os maiores aumentos nos valores foram em Curitiba (14,17%), Florianópolis (11,59%), Recife (11,19%), Fortaleza (9,55%) e Belo Horizonte (7,17%).

A mesma linha é vista nos dados preliminares da Rede Avançada de Locação (RAL), que reúne as principais administradoras de imóveis do país. As evoluções registradas foram de 5,11% no Distrito Federal, 7,5% em Curitiba, 14% em Florianópolis, 14,69% em Goiânia e 17% em Fortaleza.

A formação do IVAR considera três fatores: o valor do aluguel contratado, o reajuste de locações já firmadas e as características do imóvel objeto da negociação. De acordo com a nota metodológica sobre o IVAR, “os dados usados na elaboração do IVAR são valores de contratos fornecidos por um conjunto de agentes do mercado imobiliário que fazem a intermediação de operações de locação”. A nota, no entanto, não fala sobre o tipo e perfil destes imóveis analisados, qual sua predominância e que nicho específico ele atinge.

Segundo a AABIC, por ser um instrumento recente, o IVAR ainda não tem medição registrada por um período significativo. Sendo assim, não é possível saber se, de fato, o índice refletirá a realidade.

Em reportagem veiculada pelo jornal Folha de São Paulo, o coordenador do IPC Brasil (Índice de Preços ao Consumidor) do FGV-IBRE, Paulo Picchetti, que participou da criação do IVAR, disse que o índice foi lançado com apenas quatro capitais por causa da dificuldade para se obter dados confiáveis dos contratos, uma vez que o setor de locação residencial é muito pulverizado.

Picchetti completou que o processo de prospecção com mais participantes do mercado, para estender isso ao maior número possível de capitais e regiões, já está em andamento.

Mais um aspecto é que o IVAR medirá a lei da oferta e da procura, o que também traz implicações, pois, dependendo do tipo de “imóvel” medido, se a oferta é baixa naquele nicho, o preço sobe exponencialmente. Quando a procura é muito baixa, o preço cai, podendo, inclusive, ficar negativo.

A AABIC considera que dessa forma, o índice que corrige o contrato de aluguel passa a ser uma coisa não confiável. Além disso, deve-se lembrar que existe uma sazonalidade na oferta em algumas regiões.

Já o IGP-M – um dos índices mais utilizados ao longo destes trinta anos, não gerou conflito nos contratos, mesmo em alta nesse período pandêmico. Os proprietários e inquilinos foram equilibrados e negociaram seus reajustes na data de aniversário do contrato, principalmente nesse período de distorção do índice. Isso é comprovado pela queda no número de ações por falta de pagamento de aluguel e pelo baixo índice de inadimplência que, inclusive, se manteve aos moldes pré-pandemia.

A recomendação da AABIC é que os contratos continuem sendo reajustados por índices já conhecidos, com equilíbrio e responsabilidade nas relações locatícias. As mudanças são e serão sempre bem-vindas, desde que validadas e discutidas pelo mercado como um todo.